中古マンションを購入し賃貸に出して収益を得る不動産投資。近年では30代〜40代の会社員が不動産投資していることも珍しくありません。

しかし、投資用に中古マンションを購入した方のなかには「どこまでリフォームすればいいか分からない」「賃貸で失敗したくない」とお悩みの方もいると思います。

投資用に購入したからには失敗したくありませんよね。

今回は、投資用マンションのリフォームで失敗しないための3つのポイントをご紹介します。

ポイント①老朽化の予想

中古マンションはリフォームすれば見違えるように綺麗になります。しかし、築年数はごまかせません。あまりにも古い物件では、建物そのものが老朽化している可能性もあります。

築年数や設備の使用年数から、どれくらいの老朽化が考えられるのか予想しておきましょう。老朽化の予想ができるようになれば、最低限リフォームすべき場所も分かり、リフォームの予算も立てやすくなります。

見えない部分も老朽化している

目に見える床や壁の老朽化はすぐに分かりますが、配管など見えない部分の老朽化は気付きにくいもの。

しかし、床や壁よりも毎日使用する水回りの設備は傷みやすいものです。「まだ大丈夫」と思っていても、水回りでは耐用年数を超えると突然トラブルが発生する可能性も出てきます。

賃貸の契約が済み、入居してからトラブルが発生しては大変です。先に耐用年数をチェックして、交換すべきものはリフォームしておきましょう。

水回りの耐用年数

キッチンや洗面台、トイレ、お風呂場などの水回りは毎日負担がかかる場所。耐用年数を超えて使用していると突然故障する可能性も。使用できなくなると入居者も不便になってしまうので、早めに交換しましょう。

キッチン

キッチン本体は10～20年ほどもちます。しかし、水栓や食洗器、換気扇は負担が大きいので耐用年数は10年ほどです。

給湯器も同様に短く、ガス式で10年、電気式で15年ほどと言われています。

ちなみに排水管は20～30年ほどが耐用年数です。他の部分に比べて少し長いので、「築15年の時に水栓や食洗器のリフォームをしたけれど、排水管はやっていなかった」という場合も。

過去のリフォームでどこを交換したのか、細かくチェックしておきましょう。

洗面台

洗面台は15～20年ほどが耐用年数です。しかし、耐用年数まで使用していなくてもヒビが入ってしまうことも。 

ヒビは水漏れや破損の原因になります。放置せず早めに修理しましょう。

トイレ

実はトイレ本体が陶器製の場合、何十年でも使用できると言われています。しかし、配管やタンク内の部品は別です。劣化してくるので10年ほどで交換しましょう。

浴室

浴室は一般的に15～20年が耐用年数です。使用頻度にもよるので、1人暮らしで15年使う場合と家族4人で15年使う場合では劣化度合も異なります。

しかし浴室の換気扇や水栓は痛みやすいので10年ほどで交換することをおすすめします。

ポイント②予算設定

中古マンションは新築よりもコストを抑えて購入でき、資産価値も下がりにくいので投資にはピッタリですよね。しかし、老朽化している部分のリフォームは必要不可欠です。

賃貸に出す前にリフォームをするので、予算設定を間違えると大損することにもなりかねません。賃貸前のリフォームではどのように予算を組めば失敗しにくいのか、予算例をご紹介します。

予算例①床や壁紙と水回りの交換

床材と壁紙の張り替えは、見た目が新築のようになります。借り手も決まりやすく、家賃も相場より高めに設定できる場合もあります。家賃が高く設定できれば、収益も増えますね。

水回りも交換することで、女性からの人気も集められますよ。

◇壁・天井壁紙などの張替え：15万～20万円（15帖程度）

◇フローリング張り替え：20万～30万円（15帖程度）、60万円～※床断熱を含んだ場合

◇キッチンリフォーム：150万～200万円

◇洗面化粧台リフォーム：30万～40万円（W＝900～1200）シャワー付き

◇トイレリフォーム：15万～20万円

◇浴室リフォーム：100万～150万円

※一般工事価格参照         

予算例②水回りだけ最低限の交換

耐用年数間近の水回りや、傷んでいる部分だけの最低限のリフォームをする場合の予算です。床や壁紙はそのままなので、中古感はありますが、生活には問題ありません。

コストを抑えて最低限賃貸へ出せる状態へもっていけます。

◇トイレリフォーム：15万～20万円

◇浴室リフォーム：100万～150万円

◇洗面化粧台リフォーム：30万～40万円（W＝900～1200）シャワー付き

◇キッチンリフォーム：150万～200万円

※一般工事価格参照

予算例③間取りから全てリフォーム

間取りも変えたい、和室をフローリングにしたいなど大がかりなリフォームもアリです。一度大がかりなリフォームをすれば、この先何年も安心して賃貸に出せますね。

また、売却する時にも買い手が決まりやすくなります。

◇壁・天井壁紙などの張替え：15万～20万円（15帖程度）

◇フローリング張り替え：20万～30万円（15帖程度）、60万円～※床断熱を含んだ場合

◇キッチンリフォーム：150万～200万円

◇洗面化粧台リフォーム：30万～40万円（W＝900～1200）シャワー付き

◇トイレリフォーム：15万～20万円

◇浴室リフォーム：100万～150万円

◇和室から洋室へリフォーム：50万～100万円（6帖程度）

◇壁の新設：20万～30万円（幅2.7m～3.6mほど）

◇ドアの新設：7万～15万円（一箇所）

※一般工事価格参照

ポイント③業者選び

リフォームしたい場所や予算が決まったら、リフォーム業者を選びましょう。せっかくリフォームを依頼したのに、雑な仕上がりでは借り手も決まりにくくなってしまいます。

ここからは、リフォーム業者を選ぶ基準をご紹介します。

希望のリフォームの施工事例があるか

リフォーム業者の歴史がどれくらいあるのか、希望のリフォームに慣れているのかチェックしましょう。まだ新しいリフォーム会社では施工事例が少ない場合もあります。

同じ金額を払うなら、経験豊富な業者にお願いしたいですね。

保証やアフターサービスの充実

どんなプロでも、人間が行う工事では稀にミスが生じることもあります。そんな時に保証やアフターサービスが充実している業者なら安心です。

工事が完了したらそこで終わりではなく、その後のトラブルや相談にも気軽に乗ってくれるような良心的な業者に依頼しましょう。

良い業者と繋がっておくと、投資物件が増えたときにも業者選びの手間が省けますよ。また、トラブルが発生した時にもすぐに依頼できるのでスムーズな解決に繋がります。

相見積りをとってみよう

リフォームでは信頼できる業者を選ぶことが大切です。条件や価格、納期などを比較するためにも相見積りを取ってみましょう。

相見積りとは：複数の業者に同じ工事内容を依頼し、それぞれの見積もりを比較すること

チェックポイント

相見積もりを取ったらチェックしたいポイントは下記です。

●       費用

●       工事内容

●       納期

●       保証やアフターサービス

気を付けたいのは、値段だけを基準に選ばないこと。信頼できるか、工事内容はしっかりしているか、アフターサービス内容など総合的に判断することが失敗しないポイントです。

中古マンション投資で失敗しないために、リフォーム業者は慎重に選ぼう！

中古マンションを投資用として賃貸に出すには、リフォームは欠かせません。 

耐用年数ギリギリの水回りなどは当然交換しなければなりませんが床材や壁紙などどこまでリフォームするかは収益にも影響が出ます。

リフォームしすぎて赤字が続いてしまっては精神的にもよくありませんよね。

どこまでリフォームするか予算計画を練って、慎重に業者を選べば失敗しにくくなりますよ。

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子供部屋の分割デザインや最適な部屋割りに強いのはやはりママプランナー。豊富な子育て経験から配置や材料をご提案いたします。実際に使用して良かった最新家電も提案できるので、キッチンなどの水回りが快適になります。

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