中古マンションをリフォームして賃貸することは、魅力的な投資方法の1つです。

リフォームで内装を綺麗にして付加価値を持つ物件を賃貸に出すことで、収益性の向上や借り手がすぐに決まるなどが予想されます。

しかし、同時に注意が必要な点もあります。今回は、中古マンションを賃貸するオーナー向けにメリットとデメリットを詳しくご紹介します。リフォームの際にはデメリットまで理解し、計画的にすすめることが重要です。

中古マンションをリフォームして賃貸するメリット

中古マンションを購入後、リフォームしてから賃貸物件にすることは様々なメリットがあります。

リフォームによって物件の市場価値が向上するため、借り手もつきやすくなります。また、家賃の設定を高めにもできますね。リフォームを通じて節税できる場合も。

メリットをしっかり享受できるようにしましょう。

メリット①購入コストを抑えられる

中古マンションをリフォームする1番のメリットは、購入時にコストを抑えられる点です。不動産経済研究所によると、新築と比べ中古マンションの平均金額は、下記のような差があります。

2023年上半期、首都圏で発売された新築マンションの平均価格は8873万円で、過去最高を更新。

一方、中古マンションは東京カンテイの調査によると2022年の平均価格は4716万円です。新築の半額ほどですね。

築年数は気になりますが、リフォームで床材や壁紙を張り替えれば、新築のような内装にできます。

メリット②借り手が付きやすく家賃も高めにできる

リフォームで新しい床材や壁紙を張ると、内装は新築に匹敵する魅力的な物件に生まれ変わります。賃貸物件は写真によって内覧者の数も変わってきます。

新築のような内装の綺麗な部屋は、内覧者も増え借り手もつきやすくなりますよ。

また、内装が新しいので家賃設定を相場より高めにしても借り手がつきやすくなります。

メリット③節税できる

条件に合えば減税制度が利用できます。現状、リフォーム関係で利用できる減税制度がいくつかあります。細かい条件や詳細は、住宅リフォーム推進協議会で確認できます。

また、減価償却費を上手く活用して節税も可能です。

1. リフォーム減税


2. 固定資産税の減税


3. 減価償却費の活用

それぞれを詳しく解説します。

リフォーム減税

リフォーム減税とは、特定改修工事特別控除（耐震リフォーム減税、バリアフリーリフォーム減税、省エネリフォーム減税、同居対応リフォーム減税、長期優良住宅化リフォーム減税）のことです。

5つの減税制度をまとめて「リフォーム減税」と呼ばれています。ローン利用の有無によらず、控除期間は1年です。

引用：住宅リフォーム推進協議会/リフォーム減税制度の概要

https://www.j-reform.com/zeisei/pdf/zeiseiR4_0-gaiyo.pdf

●       耐震リフォーム：最大控除額62.5万円

●       バリアフリーリフォーム：最大控除額60万円

●       省エネリフォーム：最大控除額62.5万円/67.5万円(窓の断熱工事と合わせて太陽光発電設備設置工事を行う場合)

●       同居対応リフォーム：最大控除額62.5万円

●       長期優良住宅化リフォーム：最大控除額62.5万円※1(67.5万円※2)/75万円※3(80万円※2)

※1.（耐震または省エネ）＋耐久性向上改修工事を行う場合

※2. 左記の工事と併せて太陽光発電設備設置工事を行う場合

※3. 耐震＋省エネ＋耐久性向上改修工事を行う場合

固定資産税の減税

工事完了後3ヶ月以内に市区町村へ申告しましょう。家屋の固定資産税の減額を1年度分受けられます。

耐震リフォーム：軽減額1/2

バリアフリーリフォーム：軽減額1/3

省エネリフォーム：軽減額1/3

長期優良住宅化リフォーム：軽減額2/3

減価償却費の活用

マンション投資は減価償却費をうまく活用できれば節税になります。中古マンション購入時の費用を、法定耐用年数で分割して経費とできます。会社員なら、給与所得と損益通算できるので、所得税と復興特別所得税、住民税を節税できます。

減価償却は国税庁のサイトで詳細を確認できます。

国税庁(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm)

中古マンションをリフォームして賃貸するデメリット

中古マンションをリフォームして賃貸に出すことは、メリットばかりではありません。デメリットもあるので、理解した上で不動産投資しましょう。

デメリット①時間がかかる

新築物件ならすぐに賃貸へ出せますが、中古マンションをリフォームして環境を整えてから賃貸へ出すとなるとリフォーム完了までの時間がかかります。

リフォーム箇所にもよりますが、内装をすべて交換するような大がかりなリフォームでは空室期間が長くなります。

賃貸できない期間や空室期間は収益が出せません。リフォームに1ヶ月かかったら、1ヶ月分の家賃収入を取り損ねてしまいます。

デメリット②建物に問題がある可能性

いくら内装を綺麗にリフォームしても、建物自体が老朽化している可能性があります。

築年数の古いマンションで老朽化している場合、サッシがズレて隙間風が入ってきたり雨漏りするなど、購入後に問題が起きる心配もあります。

また、建物が古い場合は断熱性や防音性が元々弱いこともあるので、リフォームできない部分の老朽化は購入時にしっかり確認しましょう。

デメリット③赤字になる可能性

せっかく物件を安く購入できても、リフォームでコストがかかりすぎて赤字になってしまう可能性も。

老朽化が目立つマンションの場合は、リフォーム箇所が多くなってしまいます。リフォームは新築より安いとはいえ、大がかりなものになってくると費用も膨らんできます。

リフォームの予算計画や、業者選びは慎重にしましょう。

中古マンションのリフォームにかかる費用例

中古マンションの場合、まず水回りから交換の必要性があるか確認しましょう。

水回りのほとんどの設備の耐用年数は10～20年です。過去のリフォーム時期や築年数を考慮してリフォームしましょう。

入居後にトラブルが発生すると、リフォーム期間は設備の使用ができません。入居者にも迷惑がかかるので、早めのリフォームがおすすめです。

また、見た目を良くするなら床材の交換がおすすめです。

最新の床材では、抗ウイルス性や抗菌性のフローリングもあります。他の物件より優れているポイントになるので、物件の強みとしてアピールもできますね。

中古マンションのリフォーム費用例

◇壁・天井壁紙などの張替え：15万～20万円（15帖程度）

◇フローリング張り替え：20万～30万円（15帖程度）、60万円～※床断熱を含んだ場合

◇キッチンリフォーム：150万～200万円

◇洗面化粧台リフォーム：30万～40万円（W＝900～1200）シャワー付き

◇トイレリフォーム：15万～20万円

◇浴室リフォーム：100万～150万円

※一般工事価格参照         

中古マンションを賢くリフォームして、収益性を向上させよう！

中古マンションをリフォームして賃貸することは収益性を上げるためにもおすすめです。

床材や壁紙の張り替えをすることで新築のように見せられるので、借り手もつきやすく空室対策になります。どこまでリフォームするかは予算に合わせて検討しましょう。

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