「親から実家を受け継いだけど、住む人がいなくて空き家になってしまう」

こんな状況に頭を抱える方が増えています。実家を相続したら、空き家のまま放置というわけにはいきませんよね。

賃貸物件にするか売却するかは、他のご家族とも相談して慎重に決めたいところです。しかし、時間をかけすぎて「特定空き家」となってしまっては固定資産税が約4倍、都市計画税も約2倍と損をすることになります。

ある程度の期間話し合ったら、早めに計画を進めましょう。

今回は、実家を貸すか売るか検討する際の参考にしていただけるように、空き家をリフォームするメリットやデメリットをご紹介します。

空き家リフォームのメリット

空き家をリフォームする一番のメリットは、見た目が綺麗になるので印象が良く、賃貸でも売却でも買い手がつきやすいところです。

その他にも補助金制度など、たくさんのメリットがあるんですよ。

1. 借り手、買い手が付きやすい


2. 予算に合わせてコストを抑えられる


3. 補助金や減税制度がある

①借り手、買い手が付きやすい

空き家をリフォームする一番のメリットは見た目が良くなること。賃貸でも売却でも、お客さんはまず写真をチェックします。

写真のイメージが良いと「この物件を見てみたい」と感じ、内覧へ進みます。

水回りのリフォームが済んで、新品に交換されていると写真写りがとても良くなります。実際に内見してくれるお客さんが増えることは、借り手や買い手がつきやすくなることに直結します。

②予算に合わせてコストを抑えられる

新築を建てる場合と違い、予算に合わせて部分的にリフォームするなどコスト調整が可能です。

外装までリフォームすると高額になるから内装の水回りを交換するだけに留めるなど、できる範囲でリフォーム計画を練れるのは魅力的ですね。

③補助金や減税制度がある

条件に当てはまるリフォームをすると国や地方自治体からの補助金を受けられる可能性があります。また、リフォームで利用できる可能性のある減税制度もあるので、事前にチェックしておきましょう。

国の補助制度     

●       住宅省エネ2023キャンペーン

●       住宅エコリフォーム推進事業

●       長期優良住宅化リフォーム推進事業

●       子育て支援型共同住宅推進事業

●       住宅 建築物安全ストック形成事業

●       次世代省エネ建材の実証支援事業

●       既存住宅における断熱リフォーム支援事業

●       介護保険法にもとづく住宅改修費の支給

税制優遇

●       住宅ローン減税

●       住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置

●       耐震改修に関する特例措置

●       省エネ改修に関する特例措置

●       バリアフリー改修に関する特例措置

●       長期優良住宅化リフォームに関する特例措置

●       同居対応改修に関する特例措置

詳しくは国土交通省のホームページで最新情報が確認できます。

(https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr4_000087.html）

④特定空き家の認定回避

特定空き家に認定されると固定資産税が約4倍、都市計画税も約2倍と高額になります。

リフォームしていることで「これから貸す予定」「売却計画がある」など伝わりやすくなり、特定空き家に認定されにくくなります。

特定空き家とは

2015年5月26日施行の空家等対策特別措置法で定義されています。

「特定空家等」とは、

① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態

③ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態

④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

引用：国土交通省/空家等対策特別措置法について

https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001385948.pdf

つまりこんな空き家のことです。

①危険

②不衛生

③汚い

④周囲への悪影響

なんとなくイメージができますね。汚くて周辺の環境へも悪影響を及ぼすような、放置された空き家が特定空き家と認定されやすいです。

リフォームしている場合、不衛生でも危険でもないので認定されることはないでしょう。

空き家リフォームのデメリット

空き家のリフォームではデメリットもあります。知っておいて損はないので、リフォーム計画を立てる前にチェックしておきましょう。

1. リフォームした分の利益が出るとは限らない


2. 相続や遺産分割で揉める可能性がある


3. 管理に時間を取られる

①リフォームした分の利益が出るとは限らない

家と土地の価値が2,000万円だとして、リフォームに300万円かけたら2,300万円以上で売却できるかと言うと厳しい部分もあります。

元の家と土地が2,000万円の価値のところに、内装が綺麗だからと2,300万円以上出す人がいるでしょうか？また、2,300円で売却しては利益0です。

もし2,100万円で売却したとしたら200万円の損をしてしまいます。

あれもこれもと高額なリフォームをするのは考えものです。リフォームコストを抑えて水回り交換などに留めておくのが賢明かもしれません。

このような損をしないためにも、予算からあまり足が出ないようにリフォーム計画を練ることをおすすめします。

②相続や遺産分割で揉める可能性がある

家をリフォームして売却の場合は遺産分割しやすいですが、まず誰がリフォーム代を出すのかという問題もあります。

賃貸に出す場合、リフォーム費用と賃貸の管理、収益をどう分けるかで複雑になってきます。家族との話し合いで揉めてしまっては、なかなかリフォーム計画も進められません。

③管理に時間を取られる

賃貸に出す場合、管理に時間が取られます。内覧の立ち合いから賃貸物件の修繕、トラブル対応などやることは意外とあります。

仕事しながらでは管理の余裕も無いでしょう。そんな時は管理会社に依頼すると楽になりますが、費用がかかります。自主管理でコストを抑えるか、管理会社に依頼して楽を取るかの二択です。

賃貸がおすすめの場合

こんな場合は賃貸がおすすめです。

●       まずは賃貸に出すが、いずれ家族が住む

●       学校や企業が多いなど、需要がある地域である

●       思い入れのある家だから自分の管理下におきたい

いつか住む予定があるなら、まずは賃貸に出すことで副収入が得られます。誰も住んでいない家を放置するより、賃貸に出して少しでも収入を得る方がおすすめです。

また、新築で建てるよりもかなりコストを抑えられるので、リフォームして賃貸に出すのは賢い管理方法ですね。

売却がおすすめの場合

こんな場合は売却することをおすすめします。

●       遺産分割で揉めてしまった

●       賃貸に出しても住む人がいない

●       管理する余裕がない

賃貸にするつもりだったが家族との話し合いで揉めてしまった。という方は多いもの。

そんな時は無理にリフォームして賃貸するよりも売却して遺産分割する方がスッキリします。これからも長く付き合っていく家族とは、全員が納得できるような判断をしたいですね。

空き家をリフォームして売るか貸すかの判断は慎重に！

リフォームしてからの賃貸や売却の、メリットとデメリットがお分かりいただけたと思います。

実家の場合は家全体の老朽化など、抱える問題は多いものです。家の整理にも時間がかかるので、整理しながらリフォーム場所や交換のイメージをしていくと良いと思います。

受け継いだ実家を売るか貸すか、慎重に判断して家族が納得できる形でまとめましょう。

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